深圳聯發臻著雅居 每經記者 陳榮浩 攝
2026年1月1日,每經記者陪同陳磊實地探訪了鵬宸云筑、聯發臻著雅居、招商雍境二期名邸等多個樓盤。其中,鵬宸云筑和招商雍境均為加推房源,聯發臻著雅居正陸續交房,僅剩幾套尾房。
看房大半年依然糾結
陳磊的購房經歷,也是當下不少剛需購房者的縮影。
據陳磊描述,他在福田梅林片區上班,愛人在南山科技園上班,目前雙方都已繳滿7年社保,在深圳買房不受限制。
“龍華離南山、福田通勤都比較近,產業成熟;寶安沙井則單價更低,還有前海規劃利好,500萬元的預算,與這兩個片區的新房相對更適配?!痹┊斕?,他的第一站選擇了鵬宸云筑項目。

鵬宸云筑項目現場 每經記者 陳榮浩 攝
據項目置業顧問介紹,目前滿足陳磊需求的是鵬宸云筑西地塊7棟,總樓層為47層,3梯6戶。一套中高樓層房源,面積約89平方米,原總價約555萬元,折后總價約499.5萬元,折合均價約5.6萬元/平方米,首付約75萬元,月供1.8萬元。

鵬宸云筑項目營銷中心 每經記者 陳榮浩 攝
隨后在中介的推薦下,陳磊又對比了聯發臻著雅居,兩個項目相距約7公里。鵬宸云筑為在售期房,交房時間接近2027年底,而聯發臻著雅居已接近現房,僅剩為數不多的幾套尾房。
從價格來看,聯發臻著雅居91平方米三房兩衛的中高樓層房源,總價約578萬元,單價約6.35萬元/平方米。

龍華紅山板塊部分掛牌二手房情況 每經記者 陳榮浩 攝
當日下午,陳磊又驅車前往寶安沙井看了招商雍境二期、前海未來城以及福田上下沙片區的紅樹家鄰小區二手房。
“我盯紅樹家鄰二手房很久了,之前高峰時能賣到8萬~9萬元/平方米,目前55.7平方米的兩房,總價不到350萬元,折合均價約6.3萬元/平方米。”陳磊感嘆,項目地段不錯,但還是不夠住。
截至當日,陳磊仍未做出決策,他還多次表達了預算與需求的錯位。他表示,500萬元預算內,能買得起的大戶型小區都相對偏遠,比如寶安沙井、龍華觀瀾等片區的新盤,自駕前往公司約需1小時;而如果優先考慮地段,又只能犧牲居住面積,居住環境會相當擁擠。
可以說,陳磊的糾結,正是深圳大批剛需群體的縮影。房價調整帶來的購房窗口期與配套、通勤等實際需求的權衡,正成為影響他們決策的核心。
“樓市擠泡沫已近尾聲”
“不出意外的話,我們今年上半年會把買房的事敲定?!标惱谡f。
陳磊之所以能下這個決心,一個比較重要的原因在于,他認為深圳樓市正在筑底。
陳磊告訴每經記者,目前不少在售新盤過去大半年沒有太大價格變化,甚至不少新盤加推房源價格較前期有所上調。有下跌的通常是二手房,而且現在入市的新盤節奏也有所放緩?!笆袌鲂枨笠恢倍荚?,但供應在減少?!?/p>
市場數據也與陳磊的感受相吻合。
據深圳貝殼研究院統計,2025年深圳住宅供應量為36641套,同比下降34.6%。分區域來看,龍崗、寶安、龍華為住宅供應主力區域,三個區域占比達到六成。

來源:深圳貝殼研究院
貝殼研究院分析稱,深圳新房供應節奏趨于理性,房企摒棄了此前集中推盤、沖高讓利的策略,轉而以均衡推售、精準定價適配不同客群,避免了市場因供需失衡出現大起大落;同時,高端改善與剛需產品的成交形成互補,結構性支撐下市場運行的穩定性進一步增強。
“值得關注的是,2025年末,四大頂級豪宅的集中入市與熱銷,更為平穩的樓市行情添上了翹尾注腳,凸顯出深圳新房市場結構性分化的核心特征?!必悮ぱ芯吭禾岬?。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱,深圳樓市典型的房價上升期為2015年—2021年,彼時是深圳補齊保障房短板、培育內需的關鍵時期。而深圳2019年開始啟動補齊保障房短板、培育內需等相關工作,一般來說,保障房供需周期約3年,2022年大規模供應時恰逢樓市下行,形成供需雙向沖擊。
“當前深圳樓市擠泡沫已近尾聲,但內需培育尚處起步階段,市場剛需、剛改力量不足,導致難以承接投資需求退潮的盤子,但高端需求又集中在部分明星項目上,這就是現階段的一些困境。”李宇嘉分析稱。
免責聲明:本文內容與數據僅供參考,不構成投資建議,使用前請核實。據此操作,風險自擔。
封面圖片來源:每經記者 陳榮浩 攝
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